上海写字楼市场保持高位供应，三季度共有4个项目交付入市，分布于浦东、徐汇以及普陀三个区域，分别为浦东竹园板块“陆家嘴金控广场二期”、徐汇滨江板块“云视路1号”、普陀真如板块“中海真如境”以及长寿路板块“鸿寿坊”。四个新项目共计规模约33.6万平方米，前三季度累积供应面积达百万平方米，至此上海甲级写字楼目前存量已突破1600万平方米。

在新增项目的带动下，成交也有所上扬，三季度上海甲级写字楼净吸纳量为12.5万平方米，比上季度增长显著。但同时在高位供应的影响下，甲级写字楼整体空置率仍较上季度攀升了2.2个百分点至三季度为20.8%，租金继续承压，跌幅比上季度扩大，三季度甲级写字楼平均租金7.9元/平方米/天，环比下滑1.34%。

三季度行业成交来看，本季度TMT占比最大，比重超过2成，互联网等相关企业成交较活跃。其次为专业服务业，占比达19.4%，一些兼具服务及提供装修的灵活办公品牌仍积极布局在新项目中，而律所咨询等行业在传统商圈续租搬迁保持热度。排名第三的为金融行业，占到14.4%，部分头部金融企业在原办公地续租或搬迁至新办公项目。以上三类行业始终占据写字楼租赁成交中主导地位，总占比超过五成，这种局面未来仍将得以延续。

未来供应压力仍较大，企业选址更看重地段、品质、服务与租金之间的平衡，品牌项目将保持一定优势。当前，除了经济数据开始逐渐企稳向好外，随着第六届进博会即将召开，本次进博会以更开放更创新更包容为主题，将见证越来越多参展商变成投资商。我们相信在以政策创新推动更高水平对外开放的指引下，上海办公市场也将以进博会举办为契机再创往日精彩。

展望四季度，有以下预测：

1. 办公大宗市场继续调整，资本化率出现上升趋势，卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会；

2. 市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家依然表现偏弱；

3. 作为新崛起的另类资产，长租公寓望四季度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一；

4. 消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，四季度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；

5. 随着住宅政策的预期变化，住宅整栋资产重新受到市场关注。