翻阅上市公司财报，2022年被不约而同地定义为一个“前所未有”的年份。前所未有的压力，前所未有的困难，前所未有的冲击。

就连一向保持谨慎乐观的万科，都不得不承认行业形势的严峻性远远超出了他们在年初的预计。

国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。据克而瑞监测，2022年百强房企销售操盘金额同比下降42%左右。

在市场规模骤然缩量，房企盈利能力大幅下滑甚至出现亏损的环境下，万科在震荡中保持稳健，兑现了去年年初做出的业绩企稳的承诺。报告期内，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

3月31日，万科披露2022年度业绩

“经历本轮深度调整后，大家对风险的认识更加深刻。”万科董事会主席郁亮认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择，开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。

令人欣喜的是，去年，万科经营服务业务营业收入首次突破500亿元，实现双位数增长，并且有望在今年贡献利润。这说明，万科经营服务业务已经长出肌肉，不再是大手大脚地花钱了。

郁亮亦向资本市场传达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

认准大势更为关键

2022年财报，对于万科而言是一份“来之不易的答卷”。

去年全年，商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，行业融资能力大幅萎缩，大量房企资金链断裂，市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环向所有企业蔓延，最早喊出“活下去”的万科也无法独善其身。

“所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。”郁亮称。

报告期内，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。“三道红线”指标继续保持在“绿档”水平，剔除预收款后的资产负债率67.6%，在手现金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍，净负债率43.7%，获得包括六大行在内的14家主要金融机构超过8100亿元授信额度。

业绩企稳、财务安全的同时，万科的销售规模、投资规模和毛利水平均出现下滑，对未来一段时间的业绩构成一定挑战。郁亮强调，“我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。”

去年，万科实现销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%，虽然略微好于百强房企同期表现，与处于同一梯队的头部房企相比逊色不少；税前整体毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点；税后毛利率约为14.7%，同比下降2.5个百分点。

“开发业务毛利率20.4%，有一定程度的下降。过去两年特别是2022年整个行业超量调整，销售大幅下降，销售端的毛利率有相当压力。”万科财务负责人韩慧华表示，由于房地产结算有一定滞后性，随着销售资源逐步竣工交付，销售端的压力会在未来1-2年有反应，所以结算毛利率阶段性还会有一定下滑的压力。

投资方面，万科去年累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，基于行业深度的调整和变化，万科倾向于守住安全底线，也设定了更加严格的投资标准。“目前新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期，是非常积极的信号。我想未来如果我们能坚持下去的话，有信心提升毛利水平。”

张海补充称，今年以来，房企投资聚焦核心城市、核心区域，由于出让条件的原因，万科获取的几率并不是很大。“我们最近也在研究差异化的投资策略，根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏，投资要为业绩的连续和稳定起到支撑的作用。”

今年以来，在各方的共同努力下，商品房销售有所回暖，“还谈不上守得云开见月明，也不会是旧周期循环的又一次重演。”郁亮认为，现阶段的市场，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。

据其观察，今年1-2月，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。

新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

“受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”郁亮说。

复合增长的力量

商品房销售规模从18万亿元回落至13万亿元，行业开启新发展模式，房企急需找到新赛点。万科提前8到10年铺垫的经营服务业务，已经成为财报中的一抹亮色。

2022年，万科经营服务业务实现双位数增长，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。物业服务、物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入增速分别为26.1%、17.9%、12.1%和14.3%。

万物云成功分拆上市，营收首次突破300亿元。值得一提的是，万物云蝶城战略取得显著进展。2022年，万物云蝶城数量从2021年的459个增长到584个，依托蝶城底盘的区域浓度优势，万物云实施以“人+机器”为运作模式、以工单为工作流程的系统运营方式，提升业务效率，可提升试点项目的全年毛利率超过4个百分点。

泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商，业务布局全国34个城市，运营管理租赁住房21.51万间，开业数量在北京、深圳、成都、武汉等26个城市排名前三。泊寓积极开展产品定制服务，在合肥，为海尔集团400余名员工提供蓝领公寓服务；在深圳，携手李宁打造坪山燕子岭项目，为企业人才定制具有运动IP元素的居住空间。

物流业务实现经营收入35.6亿元，在全国47个城市运营管理162个自有项目，累计已开业项目可租赁建筑面积964万平方米。万纬物流积极探索为不同行业客户提供一体化的供应链解决方案，服务沃尔玛全国176家门店及25万山姆会员，开展生鲜配送、常温配送、加工中心等多元化服务模式，深度参与沃尔玛供应链服务，2022年合同收入同比增长103%。

截至2022年年末，万科累计开业242个商业项目，2022年25个商业项目如期开业，各项指标整体符合预期。于2022年9月开业的福州烟台山商业漫步街区二期，深度融合在地文化，引入众多首进品牌，迅速成为当地艺文商业城市地标。

在郁亮看来，万科的经营服务业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

起步早的好处在于，学费已经基本交完。郁亮透露，2022年万科经营服务类业务对报表贡献为零，“以前是负的，要吃掉很多利润，所以我们叫‘付学费’。学费付完了，我很高兴，终于不再是负担了。”

在各个赛道做到行业领先后，万科经营服务业务已经能够实现业务协同。“当我们服务一个大客户的时候，他不仅需要办公空间，还需要万物梁行的服务，需要租赁住房配合，需要智能化设备合作。如果万科只能提供单一场景，很难完成综合性的服务。”郁亮说。

郁亮同时坦承，和开发经营业务相比，经营服务类业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱。

“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80到100元，商业每天每平方米6到10元，物业每天每平方米6分到1毛钱。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”

因此，经营服务类业务短期内对盈利表、损益表产生重大改变是有难度的。郁亮认为，经营服务类业务是滚雪球的生意，主要靠复合增长的力量，“给一段时间，我相信它一定会对我们的收入、利润有重大影响。”

郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

作为行业老大，万科的一举一动都备受瞩目。行业高歌猛进时，万科始终保持冷静，极大地降低了风险暴露度。进入下半场，早早探索第二增长曲线的万科，显露出战略眼光与内生定力。

目前来看，万科的经营服务业务虽然尚未实现正向贡献，利润蓄水池正在慢慢形成。“我们会做好充分的准备，积极尝试各种各样的渠道，万科会保持耐心。”郁亮说。http://www.officeenjoy.com