回顾2022年，办公市场供应量攀升，样本企业推出多个写字楼项目入市。在新增供应量和重点城市疫情反复影响下，部分企业因新增管理项目或新落成项目出租率水平上升，实现写字楼组合的收入增长，多数写字楼物业出租率稳中有涨，更有部分达成满租。http://www.officeenjoy.com

资产交易方面，自用型买家占主导，在供应量攀升的同时也给买家更多购置资产的选择。

此外，房企出售资产的案例屡现，如旭辉及中骏为回笼资金，选择挂牌出售旗下写字楼项目。

办公空间服务商方面，企业探索多元创收的脚步不停，但亏损继续。

融资方面，办公空间运营商BEEPLUS运营受投资方认可，再次有录得融资动作。

写字楼业绩企稳，改造推动物业升级

期内，越秀地产、招商蛇口、新鸿基以及新世界发展等企业发布了最新的业绩公告。

其中，在新增写字楼项目入市方面，2022年全年招商蛇口新开业写字楼共6个，分别为北京都会中心、深圳招商积余大厦、上海东虹桥中心写字楼、苏州金融小镇会客厅写字楼、西安招商局丝路中心写字楼北座和海南招商局大厦。

截至2022年末，招商蛇口在管写字楼项目30个，在管总面积约113万平方米，80%的项目分布在一线城市；越秀地产在管写字楼面积约为24.74万平方米。

写字楼供应方面，戴德梁行数据显示，2022年北京全市甲级写字楼新增供应42.39万平方米，同比下降32.1%；上海大量新增供应进入新兴商圈，推动甲级写字楼总存量超过1500万平方米；深圳有59.80万平方米的甲级写字楼新供应投入使用；广州合计新增41.70万平方米供应入市。

受新增供应以及疫情反复的影响，写字楼去化压力加大。在已披露的业绩中，企业在管写字楼项目仍然维持坚挺，部分企业写字楼组合收入以及出租率水平稳中有涨。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，太古地产2022年中国内地办公楼物业的应占租金收入总额下跌1%至港币8.67亿元。 撇除人民币价值变动影响，集团应占租金收入总额上升2%；新鸿基地产写字楼物业组合受新冠疫情影响以致租金收入温和减少3%。

越秀地产由于越秀金融大厦于2021年底处置，2022年减少此物业的租金收入，因此投资物业租金有所下滑。

整体来看，招商蛇口、恒隆地产以及越秀房托的写字楼业绩，因新增管理项目或新落成项目出租率水平上升，实现了写字楼组合收入的增长。

数据来源：企业公告，观点指数整理

（注：招商蛇口数据含招商房托和招商积余持有物业，同时不含改造和新开业写字楼项目的全年平均出租率）

出租率方面，招商蛇口和恒隆地产2022年写字楼项目平均出租率较2021年有所增长。同时企业旗下的香港兴业中心一座及二座、杭州维多利、深圳金融中心、深圳邮轮中心写字楼、深圳科技大厦等多个写字楼项目达成满租，不少写字楼项目出租率水平较高。

此外，值得注意的是2022年不少企业加入写字楼改造行列，通过对项目的翻新升级，推动提升项目吸引力，优化项目租户结构。

如新鸿基地产在最新财报中表示，北京新东安广场写字楼的升级工程将于今年上半年竣工，实现办公环境的升级。

2022年广州国金中心写字楼加大工程改造与定制服务的投入，助力引入优质租户，扩大基石客户群，重塑项目地标形象。

交易热度攀升，房企出售资产再现

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，2023年初截至报告期末内地共计有9宗商办资产大宗交易，成交总金额为57.49亿元，平均每单商办资产大宗交易金额为6.39亿元。

数据来源：观点指数不完全统计

期内，内地商办资产大宗交易录得5宗，交易总金额为48.41亿元。共计2宗资产交易金额超10亿元，最大交易金额由宏达科技创造。

资产买方外服控股、红豆股份、兰生股份以及凯淳股份购置的资产均是以自用办公用房为主，商办资产交易中，自用型买家购买力不减。而写字楼市场供应增长的同时，也给自用型买家更多选购资产的机会。

同时关注到期内购置绿地外滩中心办公楼的外服控股和兰生股份控股股东均是上海国资委全资持有的东浩兰生集团全资子公司，两者购置资产均是自持自用。

绿地外滩中心办公楼作为上海外滩开年首单商办资产交易标的，坐落于黄浦区董家渡区域，是上海市“一城一带”中外滩金融集聚带南外滩核心区内最大的开发用地，占地面积约13万平方米，总建筑面积约120万平方米，地上建筑面积约76万平方米，地下建筑面积约44万平方米，入驻租户包括上海银行、中泰证券、海通证券等各知名金融机构。

此外，留意到期内旭辉和中骏均为快速回笼资产选择出售商办资产。据了解，近期旭辉正以超14亿元价格出售上海恒基旭辉中心两栋办公楼，两栋办公物业整栋报价分别为5.5亿元及8.8亿元，其中包括旭辉总部大楼。

恒基旭辉中心位于上海虹桥商务区，总建筑面积近24万平方米，2015年开始启用。入驻企业多是企业总部或区域总部，包括中建三局、中国中铁上海公司、国家核电、迎驾贡酒、捷安特、台湾文晔等世界500强区域总部及上市企业。考虑到总部办公需求，旭辉或许会选择售后回租原有办公空间。

中骏方面，计划整栋出售位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场多栋物业，总报价25亿元。

虹桥中骏广场位于虹桥商务区的核心区域，建筑总面积约为40万平方米，共计有28栋写字楼，项目定位为企业总部商务聚焦地。项目临近虹桥枢纽和国家会展中心，吸引了诸如中国平安、华夏保险、唯品会、安踏、贵人鸟、永辉超市等企业入驻。

供给不减去化承压，租金下行压力加大

2月，全国办公物业出租挂牌量达7.84万套，办公物业供给不减，相较上月供给量4.05万套上涨93.58%。

期内福州商贸大厦更名为东街中心，正式入市销售。东街中心项目总建筑面积 27787.87平方米，地上建筑面积 22849.12平方米，其中地上集中式商业面积9391.02平方米，地下集中式商业面积1610.69平方米（计容），办公面积13208.1平方米。

正如前文提到的，企业项目入市加快，办公物业供应量攀升，写字楼市场面临去化压力。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

2023年2月，北京、上海以及广州超半数行政区出现租金下滑，而深圳的福田、龙华以及宝安3个行政区域也租金下滑明显。

上海中心商务区租金出现逾10%的降幅，其中黄浦区环比下降10.24%、静安区租金下滑10.63%以及长宁区租金下滑12.31%。

北京、广州及深圳中心城区挂牌租金降幅不明显，在10%以内，如北京西城区环比下降5.71%、朝阳区环比下降8.47%；广州天河区实现环比微涨、海珠区下滑1.44%；深圳福田区微降0.23%。同时留意到深圳罗湖区和南山区出现租金环比上涨的情况，涨幅分别为8.09%和1.19%。

写字楼新增供应上扬，一线城市办公挂牌租金下滑明显，2月一线城市办公挂牌租金单价为4.03元/平方米/天，环比下滑5.84%，办公租金下行压力加大。

值得注意的是，期内北京市丰台区正式发布《北京丽泽金融商务区高质量发展建设三年行动方案》，方案中明确了丽泽金融商务区未来三年的1335总体战略，将打造资产管理集聚地。

未来三年，丽泽金融商务区将围绕“金融+科技”两大主导产业，锚定数字金融、普惠金融、产业金融、绿色金融等方向，形成细分产业赛道，将丽泽金融商务区建设成为具有全球影响力的新兴金融商务区、支撑首都现代服务业发展的重要功能区和现代化大都市高品质建设的典范区域。

多元业务探索未止，办公空间发展分化

办公空间运营商方面，据观点指数不完全统计，期内IWG和优客工场有新增项目入市。新开业项目城市下沉趋势明显，新一线及以下城市办公空间市场也将大有作为。

拓店方面，WeWork、优客工场、BEEPLUS、以及润加速分别在上海、长春、南通以及杭州开拓项目。

来源：观点指数不完全统计

除办公空间租赁业务外，观点指数注意到优客工场期内对于多元业务的探索不止。在公寓业务上，优客工场与华贸集团、华侨城集团以及远洋集团联手，共同推动公寓业务发展。

在数字化领域，优客工场旗下的希遇科技与智慧体育服务平台跑哪儿科技达成战略合作，合作领域涵盖智慧场馆、智慧服务平台，以及其他智慧体育相关的软件服务等。

据了解，目前希遇科技已服务上百家企业客户，资产数字化管理平台已覆盖国内外近70个城市，链接的IOT设备超过2万。

值得注意的是，期内市场消息指出WeWork正与投资者谈判，以重组超过30亿美元的未偿债务并筹集更多现金。目前日本软银集团是WeWork的最大股东和最大债务人，但有消息称不会向WeWork投入任何额外资金。

而WeWork作为办公空间头部企业，似乎陷入了持续亏损的怪圈，2022年全年净亏损录得22.5亿美元，自2019年披露财报以来，WeWork已经连续4年出现亏损。

虽然办公空间服务商的盈利问题一直饱受诟病，但期内BEEPLUS还是带来了好消息，宣布公司已经完成C轮战略股权融资，珠海市大横琴集团为主要投资方。

据了解，本次融资是在2019年投资蜜蜂科技的基础上的再一次增资，融资完成后，大横琴集团、鸥翎投资Ocean Link、怡骏科创、挑战者资本、华盖资本等是蜜蜂科技BEEPLUS的主要投资方。

资料显示，大横琴集团先后和BEEPLUS合作了珠海大横琴·BEEPLUS产业中心和横琴人力资源产业园项目。