上海持续推进营商环境建设，不断优化行动方案，无异于初春暖阳，提振了市场信心。正是在这种氛围中，记者花了前后一个月陆续陪着企业主“看房”，与企业一起经历寻找合适办公场所的过程。微观层面的一件“小事”，成为从各个视角观察城市经济状况的一面面镜子——企业寻求发展的信念，楼宇盘活空间的探索，地区管理方张弛有道的智慧，细细描摹或可品咂出诸多滋味。

陆家嘴上海中心的观光大厅。董天晔摄

找房子

陪企业主“看房”，于记者而言是一种有意思的经历，前后一个月的走访，对市中心几个区域的商务楼出租价格有了几分了解。

44岁的大刘正处在事业黄金期，他开创的文化创意公司也正在走上坡路。紧凑的30来人团队在疫情期间倒是业务不断，线上订单更是井喷，属于典型的“潜力型”小企业。

“公司业务尽在掌握”的大刘，春节前得知一个意外的消息，他所在的商务楼物业公司向租户们发出通知，楼宇要进行更新改造，所有租客合同到期后都要迁出楼宇。这意味着，他今年5月底就要搬离驻扎了近十年、性价比很高的商务楼，迁去别处办公。

关系甚好的物业经理向他交底：“我们这栋国企老楼，其实早就想升级了，但考虑到疫情期间企业经营普遍不易，我们也不想清退老租客，3年里提供了差不多9个月免租期。这回是下定决心改造了，谋划今后十年的发展。”

“两眼一抹黑。”大刘告诉记者，他对商务楼租赁的市场行情一无所知，只能茫然地开始看房、找房。他说，企业也有“土地情结”，从普陀区长寿地区起步的他不想搬离这个区域，于是这次还是从长寿路周边找起。

得知同一家物业公司旗下还有一栋“兄弟楼宇”，位于3公里范围内的临近商务区，大刘赶忙联系看房。该楼宇的租价不足3元/天/平方米，属于内环内价廉物美的品质楼宇。物业人员推荐了上一家企业刚腾出的办公室，虽然面积小于大刘以前的办公室，但物业人员给出灵活解决方案：低价将物业公司自用的仓库租借给他们堆放杂物，且由于两个楼宇同属一家物业公司管辖，因而搬迁时间也可以协商衔接，不用承担提前退租的违约责任，还可以折算已经支付的房租。这让大刘顿时觉得心里有了底。

看了几处房，大刘感受到商务楼租赁市场的“温情”，遇到的楼宇物业很为企业着想，提供租期较短、付款方式较有利于企业的合同，有的放宽装修期变相给出租金优惠，也会主动为企业提供车位、仓库、休闲空间等配套设施。

但他想换个思路。公司年轻人多，且从事的都是创意设计类工作，员工们普遍喜欢宽敞松弛的办公环境。何不去艺术园区看看呢？大刘了解到，长寿地区有许多老厂房改造的艺术园区，如颇有名气的M50创意园、E仓和景源时尚产业园等。

花了两个下午，大刘看遍了苏州河畔的几家园区。这些热门园区出租率较高、换手率较高，租价在4—6元/天/平方米，经常是看过的房子没几天就被租掉了。

苏州河畔由老厂房改造而来的园区。本文作者摄

M50创意园的办公楼前身是纺织行业的老厂房，普遍层高很高，企业可以对空间进行许多创意利用，也可以从周边企业的装修风格中获得启发，而园区里的咖啡馆、画廊很多，适合年轻员工们兜兜逛逛。闹中取静的E仓最让大刘心动，汽车零配件仓库经过改建，加入了许多钢质通道和落地玻璃窗元素，使整个园区明亮通透。一家刚刚搬迁的文创企业对空间进行了Loft（有内墙隔断楼层的高挑开敞空间）式分割。物业人员说，如果租客喜欢这种风格，他可以与上一家企业协商，将一些物件免费留下。而景源时尚产业园由10来幢优秀历史保护建筑和几幢多层商务楼组成，不少入驻企业租下整个小楼独栋办公，这让大刘有些羡慕，他感叹道：“目前还没能力入驻这里，但不知不觉连未来的目标都选定了。”

踌躇之际，所在楼宇的物业经理突然说：“其实也可以走远一些看看。”这和大刘渐渐清晰的想法不谋而合。也许静安、黄浦、徐汇等老牌高档商务区，也没那么高不可攀呢？在静安区西康路、北京西路有一个央企旗下的“小而美”园区，价格没有比大刘原先看过的园区高出很多，且邻居中有不少知名跨国公司，大刘觉得，优质地段和优质邻居，对员工来说本身就是一种激励。而徐家汇地区某知名园区运营品牌旗下的创意园区，价格虽超出预期，却可选择定制装修服务，物业服务态度也颇温馨，更重要的是，这里有种欣欣向荣的活跃氛围。

创享塔办公区域的共享空间。本文作者摄

翻看日历，距离商务楼租赁到期还有近2个月。大刘反而不急着决断：“市场对我们小企业很友好，我可以慢慢给企业找个‘家’。”

“找朋友”

发生在楼宇里的企业故事，也是感知经济发展“冷暖”的一个侧面。

2022年的疫情让诸多企业陷入困境，但新的一页已然翻开，每个企业都在以自己的方式生存、突破和蜕变。

随着线上业务的增加，一家民营文旅集团最近成立了新媒体部，新的团队办公室准备放在创享塔。企业创始人告诉记者，新团队成员几乎都是“95后”，普遍喜欢时尚潮流的办公氛围，且部门属于轻资产运营模式，日常采取弹性工作制，比较适合面积紧凑、得房率高、办公配套服务完善的新型园区。

借着苏州河沿岸公共空间贯通这股“东风”，位于叶家宅路的创享塔园区经过整体打造，定位都市青年共享商务社区。长期以来，园区的“硬伤”在于建筑面积只有1万多平方米，分为4栋独立小楼，由于办公均以小型空间为主，入驻的小微企业较多。疫情对小微企业形成冲击，也导致园区长租空间流失比例较大。2022年，创享塔为小微企业减免了1300多万元租金，目前园区1/3为商铺、2/3为办公空间，还有部分空置面积。进入新年后的复苏期，一拨又一拨企业到园区看房、询价，商业商务氛围愈来愈浓郁。

来自成都的手游开发团队正准备搬进创享塔，“90后”创始人嘟嘟（企业花名）不禁感叹，上海的商务服务精致又有情商，营商环境也很友好。七八名年轻人可以“拎包入驻”这个园区，会议室、复印件、健身房和提供一日三餐的小饭店，都能在这里一站式解决。嘟嘟的下一步是在上海注册新公司、发展新业务，令她没想到的是，园区管理方介绍的当地政府招商部门工作人员也是年纪相仿、热爱手游的女孩，接下去的公司注册事项和扶持政策申请事务，都会由那个女孩帮办。嘟嘟的新年愿望一下子更清晰了：要在上海发展起来，打响品牌。

网红园区创享塔。孟雨涵摄

物理空间的改变确实会影响商业模式。上海本土一家高新技术企业去年接到的业务量有所减少，这意味着他们今年一整年的营收规模降低，人员工作量也会减少。哈佛大学数学专业毕业的创始人老郑并不担心，他一面拓展市场、招聘研发人员开发新产品，一面优化管理模式并降低成本。而投资人得知企业的状况后，主动表示愿意帮他们分担办公室租金。如今，两家企业共用一处甲级商务楼的一整层楼办公空间。

意想不到的化学反应发生了。投资人因为每天近距离接触这家科技企业，对团队正在研发的虚拟交互新产品进展了如指掌。“局外人”看到了新的商机，移动广告如果与全息影像技术结合、与互联网短视频平台合作，不就能拓展出新领域吗？如果运作得好，还能推进整个行业的玩法。于是，投资人把投资的其他两家科技企业介绍给老郑，几位“技术大牛”一拍即合，令人兴奋的产品正在酝酿中。

对于老郑这样的资深创业者来说，早已不再害怕小小的挫折和改变，相反每一次改变都会带来意想不到的机会。“做公司就像玩，就像‘找朋友’，实现新的东西总会带来新的收获、打开新的局面。”

“玩得转”的不止于此：石律师的事务所共有20来名律师，主要为医疗行业企业提供投融资法律服务。去年开始，她退掉了外滩商圈的老牌办公楼，在陆家嘴黄金地段租用了8个“灵活工位”，商务成本降低了，办公环境又提升了，律师们也觉得更自由更愉悦。

有同行不理解，认为一家成规模的律师事务所怎么连个“稳定经营场所”也没有？其实她的账算得很清楚，律师事务所最重要的资产就是律师的专业能力和客户资源，除此以外，体面的办公楼必不可少。而她旗下的律师都不坐班，不是外出出差，就是在客户单位，陆家嘴这处由国际品牌物业运营的豪华商务空间正好能满足团队的所有需求。每月近万元一个的工位尽管价格不菲，但包含了前台、休息区和高档会议室的费用，企业几乎不需要承担额外费用，而律师们到许多大城市出差，都能免费使用这个品牌旗下的多处高端商务空间。

“办公环境的背后，是一种商务服务模式。”在全球多个城市拥有分所的石律师觉得，这些年来，单从办公楼服务这一个维度对比，她觉得上海的服务更精细周到，某种程度上说，这正是一种吸引企业的软实力，让企业可以无后顾之忧地专注于业务。

上海的高端智慧产城社区正在支持产业发展。海沙尔摄

“道”与“术”

企业所感受到的服务，从楼宇和园区管理方的视角来看，又是另外一番景象。

石律师所采用的这种办公模式，业内有个专业名字：混合办公。去年11月，仲量联行发布一份未来办公调研报告显示，混合办公这一趋势正在持续影响企业，根据其针对全球13个市场的1095名企业不动产决策者的调研，有60%企业有可能在2025年前实施混合办公。

所谓混合办公，就是员工可以自由决定居家办公或前往办公室，当然企业也可以要求员工某几天必须来公司。混合办公不仅让员工拥有选择时间和地点的自由，还涉及管理体制、协同办公方案的制定等一系列变革，需要一种全新的、长期的、整体的运营体系支撑。

在上海，国际众创空间品牌WeWork正在尝试这种办公新方式，其在上海陆家嘴、北外滩、南京西路等商务区域运营10多处办公空间，正在为企业量身打造混合办公模板。它的做法是，企业可以选择一处WeWork社区作为常驻办公室，让员工拥有一个固定办公点；也可以选择为员工配置一张“随心座卡”，在全国近100座城市找到拥有专业办公设备的区域，随时随地就近办公。

这种新玩法，国企负责人朱丽娟完全看得懂，但她觉得，更重要的是“术”之外的“道”。此话怎讲？

“我们的根本生存之道，是坚持一种价值观和长期愿景。”朱丽娟是上海老牌产业园区天地软件园的招商负责人，这几天正带着团队仔细研究上海新出台的“优化营商环境6.0版行动方案”，在她看来，新举措绝对是机遇，但也意味着更加激烈的竞争。

朱丽娟说，企业选择办公楼看似是个简单的决策，但背后牵涉的因素很复杂，包括未来的发展需求、所属行业的特点、对宏观环境的判断和对楼宇条件的综合判断等。如今各级政府都倾尽资源打造园区和商务楼宇，极尽所能留住优质企业，全方位比拼综合实力。而从事招商十来年，她相信最终还是靠专业服务留人、以综合优势留人。

宏观经济趋势向好，但从园区服务这个微观层面来看，压力依然颇大：这个主打科创产业的园区在18年里不断焕新，旗下有老厂房改成的特色园区和新兴楼宇等，管理面积约30万平方米。尽管有招商引资和租金业绩KPI（关键绩效指标），但落到具体的服务方式这个层面，朱丽娟他们是“豁出去”的，不以业绩为先，而是首先考虑企业的需求，优先为企业解决困难。

天地软件园旗下新打造的园区。李茂君摄

前一阵，一家入驻天地软件园旗下楼宇的环保类科技企业，因业务发展迅速而希望扩大办公面积，请招商服务人员物色新楼宇，工作人员盘了所有资源都找不到合适的房源，于是联系了兄弟楼宇，为企业另谋出路。很快，这家企业找到了心仪的新办公楼，离开前还特意与招商团队道别，连说今后要将产业链上的其他企业介绍进园区。让朱丽娟自豪的是，离开园区的企业几乎都是做大了才搬走的，许多企业确实会源源不断地反哺“娘家”。“这种良性互动，持续了很多年。”她说。

还有一件事。一家刚进驻上海的企业遇到困难，租下的全新甲级商务楼没能按时交房，可公司业务已经展开。地方政府协调天地软件园救急，园区第一时间把刚腾出的带装修的办公室借给这家企业，让几十名员工“拎包入驻”半年。租约到期后，虽然企业按约搬离了园区，但双方结下的情谊或许会在未来擦出新的火花。

记者手记 

今年，上海商办市场会更活跃

在这趟采访中，记者结识了不少国际房地产咨询企业和知名会计师事务所的分析师，他们都在上海工作多年，对上海的经济趋势变化有着敏锐的嗅觉。

他们中的许多人，很乐于与记者分享观点。专家们给出这样的判断：“预计2023年上海核心区域CBD（中央商务区）的甲级商务楼不缺买家，会以外资和险资为主力。”“虽然疫情对经济环境的影响还有滞后效应，但上海的市场韧性很强，将成为国内最先复苏的城市。”“2023年上海商业地产市场会更活跃，今年将是上海大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模。”

这些判断都指向一个观点：上海仍然是国内最具吸引力的投资目的地之一。坦白说，直到走进这些商务楼和园区、近距离接触许多企业以后，记者才真正认同这些判断。

再回看刚刚过去的2022年的成绩单，可以看出内外资频频押注上海的手笔——从年初北京华联（SKP）百货有限公司的大东家华贸集团35.5亿元拿下北外滩商办地块，到年中鄂尔多斯集团27亿元买下静安苏河湾板块商务楼，年末保险巨头友邦人寿再斥资50亿元购入上海外滩地标性商办项目……上海还是2022年以来超20亿元商办资产交易金额最频繁的城市，而许多业内人士透露，更多的成交还在路上。

戴德梁行数据显示，上海2022年的办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居国内市场首位；工业、物流行业热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

2023年，上海商办市场的大宗交易会进一步复苏。这种预期基于几个判断——其一，针对C-REITs（中国房地产投资信托基金）和未来公募REITs上市退出的底层资产，大型购物中心、商务楼和长租公寓等成交将会相对活跃；其二，充足的供应也是商办市场复苏的基本前提，戴德梁行的数据显示，2022年上海甲级商务楼供应环比上扬，全年共入市办公建筑规模81万平方米，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较为活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出；其三，上海发展“一江一河”的“十四五”规划和打造未来产业创新高地的行动方案，也释放出政策红利，随着未来健康、智能、能源、材料等行业新一轮发展机遇的到来，写字楼市场也必将再度活跃。

把脉上海的商务楼市场，业界专家的普遍观点是，单从单体楼宇的层面看，上海商务楼的硬件设施与服务意识已达到国际一流水平，但放到所在区域进行整体评估，“产业社区”的打造还需借鉴发达国家的经验。

“产业社区”从定义上来讲，是以产业为基础、融入城市生活功能、产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。目前全球范围内成功的产业社区，不仅是复合型产业集群，更是生活导向的“都市区”。

纵观世界范围内的新兴产业社区，比如“欧洲最智慧1平方公里”荷兰埃因霍温高科技园区、“世界顶级知识社区”英国伦敦国王十字区等，通常有一些共同特点，如空间更开放、社群更突出、功能更多元、产业链更聚焦等。

这是因为，都市化的“产业社区”必然要有高于一般园区的空间开放性，营造出人人可参与的社区环境，进一步激发产业人群创新力；同时，“产业社区”是围绕产业人群喜好，为他们量身定制工作环境，吸引人们碰撞交流的场所；此外，其不仅是工作场所，更是生活场所，因此拥有商业、休闲、教育等生活配套功能；还有一点很重要，“产业社区”的科创属性，使它更注重产业链中最核心部分，形成以创新为核心的产业生态圈。

这让我想到纽约市总规划师Amanda Burden常常被引述的一句话：城市本质上是关于人，人们去向何处，人们在何处相遇，这些才是让一个城市成为一个城市的核心。所以在城市中，比建筑更重要的是公共空间……我想，如果把“城市”二字替换成“商务楼”，依然是一种有价值的观点。

未来已来，我们所要做的，就是全力以赴迎接一个新的春天。

有上海特色的商务楼群。海沙尔摄