中指研究院：一季度广州甲级写字楼市场存量581.4万㎡-ENJOY趣办

中指研究院：一季度广州甲级写字楼市场存量581.4万㎡

更新时间：2020-05-28

受疫情影响，广州市写字楼市场较为低迷，但主力需求行业仍保持平稳。2020年企业复工复产年延后，加之今年预计有新项目入市，对写字楼市场租金及空置率的影响已略有凸显。

　　01宏观经济

　　2020年一季度，广州市地区生产总值5228.80亿元，同比下降6.8%。其中，第一产业增加值为46.58亿元，同比增长2.4%；第二产业增加值为1213.87亿元，同比下降17.5%；第三产业增加值为3968.35亿元，同比下降2.2%。第三产业中的信息传输、软件和信息技术服务业、金融业保持良好增势，实现增加值同比分别增长12.5%和8.4%，发挥了重要支撑作用。

　　图：2015年Q1～2020年Q1广州GDP累计值和GDP第三产业累计值(单位：亿元)    数据来源：广州市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

　　一季度，全市实现社会消费品零售总额1995.99亿元，同比下降15.0%，降幅比1-2月扩大1.0个百分点。受新冠肺炎疫情及春节假期延长因素影响，全市固定资产投资增速下滑，但总体形势好于预期。一季度，全市固定资产投资同比下降7.4%，降幅比1-2月收窄5.0个百分点。

　　2020年一季度，广州市商办市场整体表现低迷，写字楼市场交易情况继续下降，且降幅较大，本季度仅成交13.05万平方米，环比下降55%，新冠疫情对写字楼销售市场造成了一定程度影响。

　　02供给和需求

　　2020年第一季度，广州甲级写字楼市场没有新项目完工交付，因此广州甲级写字楼市场的存量与上季度持平，为581.4万平方米。

　　从办公楼市场运行情况来看，2020年一季度全市新开工面积为89.56万平方米，出现较大幅度增长，同比增长达75.1%；竣工面积为22.14万平方米，同比下降43.5%。

　　图：2018年1月～2020年03月广州写字楼新开工和竣工面积(单位：万㎡)    数据来源：广州市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

　　虽然第一季度广州甲级写字楼市场处于供需较为稳定的状态，但广州甲级写字楼市场供应量将在第二到第四季度大幅上升，预计年内将迎来65.7万平方米新增供应入市。2020年广州甲级写字楼新增供应量预计占2020年第一季度广州甲级写字楼存量的11.3%，预计随着新增供应写字楼的上市，广州甲级写字楼市场的空置率将承压。

　　需求方面，金融业和TMT占全市成交占比合计接近七成，建设银行租用天德广场T2超过2万平方米，平安人寿保险从非优质写字楼升级到三元里中心，租用超过4,000平方米；其次为TMT和房地产建筑。

　　图：2020年一季度市场租赁需求行业分析(按租赁面积)    数据来源：CBRE

　　03租金和空置

　　2020年一季度季末，广州甲乙级写字楼平均租金为108.20元/㎡·月，同比下跌13.9%。虽然2020年第一季度新冠病毒疫情的爆发，对广州甲级写字楼租金带来下行压力，部分写字楼业主也选择了给出优惠价格以吸引租户入驻其写字楼，使得广州甲级写字楼的平均租金在本季度维持在一个相对稳定的状态。

　　分商圈来看，截止2020年3月份，天河北、珠海新城、琶洲甲乙级写字楼的月租金处于相对高区，分别为127.61元/㎡·月、115.0元/㎡·月和115.64元/㎡·月；越秀区域的环市东、北京路的月租金处于中间区域，分别为95.02元/㎡·月和88.81元/㎡·月，未来租金走势相对平稳；而番禺大道、萝岗则价格相对较低，平均月租金约为70元左右。预计到今年9月份，广州甲乙级写字楼月租金将比当前下跌3.4个百分点。与此同时，琶洲供应高峰即将到来，预计全市平均租金将随新增供应入市呈结构性下调。

　　图：广州8个样本商圈甲乙级写字楼历史租金及未来走势预测(2018年9月～2021年3月)    数据来源：CREIS、中指数据写字楼版

　　空置方面，中指数据写字楼版数据显示，截止2019年年底，广州全市甲乙级写字楼的空置率为11.15%。戴德梁行数据显示，一季度全市甲级写字楼空置率环比微降0.3个百分点至5.2%。珠江新城和琶洲商圈仍是企业租赁选址的首选，而体育中心、越秀等传统商圈则因项目落成时间较早，且城市发展重心逐渐东移，空置率连续两个季度走高。

　　04大宗交易

　　2020年第一季度广州甲级写字楼投资市场没有录得大宗整购交易。2020年3月15日，美联储宣布紧急降息至零并启动一项规模达7,000亿美元的大规模量化宽松计划。融资利率的降低和美元流动性的提高会进一步降低外资投资买家的资金现金流成本。

　　随着中国经济社会逐步复工复产，预计中国经济首先进入恢复期，有助于吸迎外资的流入。而广州作为粤港澳大湾区中的国家中心城市和综合性门户城市，其定位在《粤港澳大湾区规划纲要》中被不断强化。此外，广州各类发展政策在2020年伊始的不断推进和落地，使广州写字楼物业的资本值上升空间增大，对外资投资者的吸引力度加大。

　　图：2020年一季度大宗交易物业类型占比(交易笔数)    数据来源：CBRE

　　在国内四个一线城市中，广州的写字楼物业价格相对较低，这也会成为投资者考虑投资广州写字楼项目的一个重要因素。预计除了广州传统商务区且具有较大提升空间的写字楼项目会受到投资者的关注外，一些新兴核心商务区写字楼项目的投资机会也会受到投资者的关注。

　　总结与展望

　　鉴于世界经济和疫情的不确定性，预计在2020年，企业对于写字楼租赁成本的控制将更严格。2020年广州甲级写字楼市场的大量新增供应，预计将为写字楼业主带来较大的租金下行压力，而对于租户来说，租金的可谈判空间则变得更大。

　　但广州拥有粤港澳大湾区的重要交通枢纽和国际贸易中心两大重要战略地位，从中长期来看，广州也将从“粤港澳大湾区”这一规划的落地和实施中获益，因此我们对于广州市写字楼市场的前景保持乐观。