新增供应量环比显著增长596.1%、净吸纳量环比提升275.6%……近日，上海写字楼市场需求回升的现象引发市场关注。

10月12日，CBRE世邦魏理仕发布的《2022年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告（以下简称“报告”）显示，2022年第三季度上海写字楼市场录得5个成熟开发商项目交付，分别位于徐汇滨江、徐家汇、苏河湾及前滩，共计52.2万平方米新增供应量，环比显著增长596.1%。

“受期待已久的新项目亮眼预租带动，需求复苏，净吸纳量录有175226平方米，环比提升275.6%，同比减少61.0%。”报告显示，上海写字楼细分市场表现分化明显，新供应所在板块表现尤为凸显。

《中国经营报》记者注意到，在具体的行业需求方面，按租赁面积计算，以新能源汽车为代表的消费品制造业位居第一，占比达到25%，金融业、TMT、医疗及生命科学等分别位居其后。

“受大面积内外资新能源汽车、时尚奢侈品细分产业为主成交落址新项目驱动，消费品制造业跻身当季第一；其次是以基金、投资管理、信托、期货为主的金融类仍持续释放，多为板块内部的升级扩租。”上述报告如此显示。

值得注意的是，在全球经济面临不确定性等多因素影响下，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室诉求也随之增长。

报告显示，上海写字楼市场租金趋势呈现明显的下调幅度以期激活市场加速回暖，全市报价和有效租金环比分别下调0.5%、0.9%，而空置率较高且垂询平淡的子市场调租明显，南京西路板块韧性突出，新兴区域的优质滨江项目租金目前可降幅度有限。世邦魏理仕认为：“随着供应放量，年内预计还会有进一步的调整。”

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示：“第三季度上海写字楼市场录得多个分布于‘一江一河’沿岸滨水地区标志性项目带动，需求引领全国表现，净吸纳量已然与2020年全年水平齐平。随着疫情零星发生和经济下行压力，更多的中小型及外资企业对灵活办公及定制装修接受度持续提升。”

“但上海经济运行会逐步回归正常，优质新项目的集中入市也为市场注入了强心剂，特别为上海外资需求升级布局奠定了信心和基础。截至年底仍有多个位于徐汇滨江、北外滩、火车站等项目有望交付，全年预计新增供应将破百万，为主力需求租户提供办公焕新、能级提升的可选场所。”张越如此表示。

朝阳产业带动需求

新能源汽车等朝阳产业不仅带动了对优质写字楼需求的回升，也为上海物流仓储市场、商务园区写字楼市场带来持续性利好。

报告认为，在物流仓储市场，上海制造业需求保持稳定。“尤其新能源汽车的热度持续，录得美国电动车制造商在奉贤板块4000平方米的成交。上海市着力恢复提升汽车产业链的畅通能力，优化码头的布局部署，整体恢复能力超过预期。8月新能源汽车出口数量创月度历史新高，成为拉动全市贸易出口的重要引擎。”

无独有偶，报告显示，在上海商务园区写字楼市场，第三季度净吸纳量73050平方米，同比下降80%，但环比回升显著，推动空置率环比下行0.1个百分点至15.3%。“市场活力有所回归，特别是面积较充足的优质园区。”

“行业需求方面，消费品制造业以45%的租赁需求近年来首度位居第一，主要得益于新能源汽车品牌蔚来的大面积扩租。”世邦魏理仕同时表示，蔚来汽车的扩租使漕河泾板块回归季度主力去化板块，空置率下降1.2个百分点。

“市场表现如预期回暖，体现上海产业发展的蓬勃活力和内生动力。四季度预计将有12.5万平方米新增供应，均集中在漕河泾板块，将极大改善漕河泾租赁面积不足的现象，刺激优质企业租赁需求释放。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商务园区负责人丁竹君如此表示。

丁竹君同时认为，市场整体供需端虽较去年的火热均有所冷却，但新一轮的产业升级变革厚积薄发，新赛道发展日趋明朗。“上海商务园区重点聚焦新赛道发展载体，市场布局日渐完善，未来也将持续服务产业落地，伴随产业成长。”