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太原写字楼白皮书:商务格局已成型 发展活力仍不足

更新时间:2022-05-26

写字楼租售活跃程度、租售价格走势往往是一个城市经济活力的风向标,同时,写字楼营造的楼宇经济对推进一个区域、一个都市圈的现代服务业发展、促进经济转型和升级的作用也不容小觑。在太原,写字楼经济正在茁壮成长,但与经济发达的城市相比,省城的写字楼产业仍有诸多短板和成长空间。


目前,省城已形成长风商务区、汾东商务区及汾河西岸金融集聚区为代表的太原写字楼楼宇经济圈,这些典型片区的发展会带给这座城市怎样的可能呢?山西晚报记者结合本月我省知名房地产调研机构朗润智业发布的太原首份写字楼白皮书,进行解读——


A 太原城市商务格局形成

写字楼聚集及辐射下产生的写字楼经济,是城市经济发展永不落幕的金钥匙,对带动税收、消费、产业发展及劳动就业等意义深刻,也是拉动城市经济发展的重要力量之一。近日,太原朗润智业在对太原城市商务区格局、38个甲级写字楼样本进行了深度调研后,发布了《2021太原写字楼发展白皮书》,该报告显示,太原市城市商务格局已初步形成,目前已经形成1个中央商务区,4个核心商务区,4个非核心商务区,4个新兴商务区,8个产业园区。


伴随着城市经济产业的发展以及城市面貌扩容提质,太原写字楼商务集聚片区已形成,由原来的单核心集聚演变成多核发展,写字楼品质不断提升,甲级写字楼成为市场主流。


朗润智业相关负责人分析,太原的写字楼商务格局大致经历了3个阶段的轮动。首先是以政务金融属性为主的核心商务区,例如以太原市迎泽大街、府东街、南内环街为主的写字楼项目便是案例,典型写字楼项目有景峰国际、邮政大厦、中财大厦、国贸双子塔、金茂大厦、赛格数码港等。


其次是以商业办公和产业属性为主的核心、非核心商务区,这一阶段,包含了长风亲贤商圈的崛起,以及高新开发区的入场,还有城北兴华街、漪汾街、城南康宁街的崛起。典型项目有梅园大厦、长安大厦、和信商座等。


最后一个区域,是以城市更新和产业升级为主的中央商务区、新兴商务区和产业园区。近几年,这一轮动板块迅速吸引了行业内人士的注意,比如长风街的CBD,北部新城,晋阳湖北岸,太原南站以及汾东商务区、产业园区等。


山西晚报记者走访市场后发现,受太原城市格局发展进程影响,太原写字楼集中分布于汾河东岸与四条中环线内,写字楼聚集度高的商务区主要有迎泽府东、南内环、长风亲贤、高新开发区以及长风商务区。


B 写字楼发展水平偏低

虽然发展格局已成型,但目前,太原写字楼发展水平仍然较低。从今年第一季度整体写字楼市场的情况看,租赁需求较去年第四季度明显放缓,本季度新增供应量较大,空置率出现小幅攀升。受疫情的长期影响,部分行业向上预期呈保守态度,写字楼需求端降本增效的意愿强烈,是市场主流需求。


业内人士表示,省城写字楼市场在2014年达到供求峰值,后期产品供求量缩水严重,2020年成交量不足万方。成交均价受所售项目影响,波动较大,目前市场平均水平在每平方米万元上下。


《白皮书》发布的数据也显示,截至去年7月的调研数据显示,太原写字楼日租金平均水平约2.1元/平方米。2020年太原三产GDP约2617亿元,写字楼容量较小,与中部六省会城市相比,写字楼发展水平整体偏低。


此外,就太原市各个写字楼商务区域来看,各区域的售价及租金不尽相同。例如,长风商务区及迎泽西商务中心分别位列租金及售价水平第一,高新开发区、南站、南内环西等商务区两指标均较高。非核心及新兴商务中心内项目较少,售价及租金受单个项目影响极大。而高新开发区项目集中,受商务中心商务氛围浓厚影响,区位条件优越,整体商务价值较高。


与此同时,各商务区甲级写字楼空置率水平相差较大。其中,情况较好的区域是高新开发区、长风商务区、迎泽府东三个甲级写字楼,集中分布区空置率基本在10%-20%左右的水平,相对安全可控。而其他写字楼商务区的空置率,则受项目分布数量、交付运营周期、商务氛围等因素的影响,空置率水平相差较大。


朗润智业表示,受经济、社会、人口等宏观因素影响,按照体量和租金水平,中国各城市的办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期,太原作为内地城市,商务发展水平仍处于起步期。


C 甲级写字楼市场低迷

朗润智业研究显示,2013年至今,太原写字楼在商品房市场中占比呈下降走势,供求量持续低位运行,价值实现度低,销售市场呈低迷态势。目前,在售项目集中布局于城市南部,沿汾河两岸、南中环、晋阳街、龙城大街等分布。


从租户分布方面分析,太原甲级写字楼进驻客户行业主要集中在服务业、金融业以及TMT行业。其中服务业占比约27.6%;金融业占比约20.6%;TMT(信息科技、通信服务、新媒体)占比约10.8%。


从全市的写字楼布局来看,销售项目主要以甲级为主,各片区写字楼聚集度差异明显,从目前太原市在运营甲级写字楼项目来看,甲级写字楼市场平均租金水平约2.29元/平方米·天,平均空置率约28%。山西晚报记者了解到,2021年冬季,为了降低工作办公日常开销,减少采暖费支出,许多太原中小企业从写字楼迁到了居民住宅,导致2021年冬季太原市的甲级写字楼空置率一路攀升,让商业写字楼提前感受到寒冬的境遇。


但目前太原城市发展空间划分明显,营商环境宽松,为城市经济、产业发展提供了强有力的支撑,未来随着城市产业转型升级的进一步深入以及政府招商引资力度加大,新兴产业、非传统金融业、高端服务业或将成为重要发展突破点,也将为太原写字楼市场注入活力。