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楼澜

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2021年上半年上海办公市场仍然延续了2020年下半年旺盛的成交态势，市场租金虽然仍处于下行周期，但已出现企稳迹象。

- 01 整体市场概况 -

2021年上半年录得市场总成交量147万平米，相比2020年上半年成交量大涨48%。增长主要由于2020年上半年疫情影响导致基数较低，但21年上半年的成交量仍延续了20年下半年较为旺盛的成交态势。

*成交租金增长为21年上半年与20年上半年的比较

从2019-2021年成交热力图来看，除却浦东和浦西CBD市场外，北外滩、前滩、漕河泾、虹桥商务区、张江是几个最为活跃的商圈。

*每个气泡代表一个项目，气泡大小代表项目成交量多少，颜色越深代表该区域成交项目越多

2021年上半年整体市场平均租金录得6.2元/平米/天，较2021年全年平均下降2.4%，租金降幅已出现明显收窄，显示明显的企稳迹象。

从季度环比租金变化的角度看，市场仍然处于明显的下行周期，但降幅在逐渐放缓。

CBD与DBD的租金敞口在2019年快速收窄，CBD租金在2019年租金降幅远超DBD，2020年租金敞口的缩窄速度已经放缓，显示CBD市场的企稳迹象。

- 02 商圈表现 -

2021年上半年成交量最大的10个商圈中，DBD核心商圈强势占据7席，显示较高的活跃度。陆家嘴成交17.7万平米，拔得成交量头筹。

从商圈的租金排名看，北外滩作为DBD核心商圈已超过人民广场挤入前十。

从CBD核心商圈表现看，浦西CBD表现优于浦东CBD，供应较新的CBD表现优于供应较老的CBD商圈。

* 气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置取决于商圈2021年的平均成交租金及租金增长率

从DBD核心商圈表现看，商圈的平均租金越低，租金增长表现相对越好，显示了在下行市场中，市场需求更多向低成本供应市场倾斜的趋势。但从租金成本角度分析，低成本供应的商圈在市场下行中相对更抗跌。

* 气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置取决于商圈2021年的平均成交租金及租金增长率

- 03 租约条款 -

CBD与DBD市场的装免政策仍然非常激进，CBD已经赶上DBD的激励政策，有效租金/面价比例已降至83%左右。

CBD核心区租约条款分析：

DBD核心区租约条款分析：

- 04 租户动向 -

2021年上半年金融、专业服务租户继续强势表现，科技互联网需求大幅提升。贸易零售和地产建筑出现明显的成交量下滑。

租户从CBD向DBD流动的趋势仍然未变，平均100个CBD流失客户中，有51个会流向DBD，但仅有12个DBD流失客户会升级到CBD商圈。

从各区域间租户的流动情况看，浦东的流失客户最多，但75%的流失客户仍然会留在浦东，只是换个浦东的楼而已，体现出浦东企业政策的强大吸引力，租户留在浦东的粘性明显高于其他区域。

- 05 未来供应 -

我们通过上海每年的办公楼开工面积来推算未来的供应，2018年后市场每年的预计办公竣工面积约350万平米/每年，2022年仍将维持高位。短期内仍有较大的供应压力。

* 数据来源：中国统计年鉴。根据上海每年的办公楼开工面积推算，假设办公楼建设周期平均3年

- 总结 -

1.  整体来看，市场仍然处于下行周期，但需求延续旺盛状态，租金价格降幅收窄，已出现企稳迹象。
2. 租户从CBD流向DBD的趋势仍非常明显，DBD已经贡献市场约2/3的成交量，成为主要市场。但CBD/DBD的租金敞口收窄幅度已出现放缓迹象，CBD/DBD的租金关系将逐渐找到新的平衡点。
3. 装免政策愈发激进，CBD商圈已经赶上DBD的装免政策，平均有效租金/成交面价比率下降到83%左右。
4. 金融、专业服务行业租户需求持续强劲，科技互联网行业需求反弹。科技/医药/制造业企业的租户分布更为分散，外迁趋势更加明显。